隨著計劃經濟過渡到市場經濟，城市住宅作為一種特殊商品，已真正進入市場。商品住宅設計也由福利式住宅的設計思路演變到今天面對市場要求的設計。然而多年來，由于處在探索階段和房地產過熱導致的盲目投入，商品住宅市場上一方面因脫離市場的設計與不良的施工導致住宅商品大量積壓；另一方面，良好設計施工的住宅供不應求。那么面對今與未來的市場，該開發什么樣的商品住宅，才能有較好的社會效益與經濟效益?這個問題是開發商與建筑師都共同關注的問題。

　　今天中國的城市居民，通過改革開放，已解決了溫飽問題，有了一定的購買能力，商品住宅是新一輪經濟發展中的消費熱點。同時隨著城市化運動迅速發展，到2020年將超過2/3的人口居住在城市，因而高品質的城市住宅供應成為重要的課題。商品住宅開發應適應于國情與民情，中國城市大都土地少，人口多，公共交通欠發達，居民收入水平不高。在這樣條件下，開發高密度、多層、高層住宅仍是商品住宅開發的主流。而所處地段、良好環境、房型與外觀造型將極大影響商品住宅的價格及銷售狀況。

　　對于不同開發地段，應由發展商與建筑師根據開發商的經濟能力、開發經驗與市場調查情況，共同確定商品住宅的開發方向，比如戶型、戶數、銷售對象、售賣熱點等，然后再根據這樣條件進行平面設計與造住宅設計實踐，淺談商品住宅設計發展的幾個趨勢。

　　1.重視環境設計：

　　商品住宅已從銷售房子過渡到銷售環境階段，購房者越來越重視居住區的環境價值。這里的環境包括大環境與小環境，大環境是指居住區與城市間的交通聯系，以及周邊社區狀況；小環境是指居住區內提供給居民戶內外休閑、觀賞、娛樂和改善生態的空間。通過良好的環境設計，不僅能提高商品住宅的銷售檔次，還能改善居住者人際間的交流與溝通，實現人與自然，人與人間的對話，打破現代城市居民由于居住建筑不良設計帶來的人際間的隔閡。

　　今天的環境設計已不是原有單純的綠化設計或生態設計，而是創造一個舒適，可停留交往的優雅空間。這有點象傳統聚居中的街巷空間或公園、廣場，其中有綠化、有流通亦可逗留游玩，潛心相談。這些空間可利用一顆樹，一塊空地或一方石桌，將綠化、小品飾燈等有機組合起來，尺度宜人，色彩和協。在這樣的環境里，居住者身心壓力可以得到極大的松馳。體現在具體的設計中，可將建筑的底層局部架空用來停車或作為活動基地，停車盡可能移至室內以爭取最大的戶外活動空間。底層架空后，活動空間連貫流暢，易于布置，空間形式豐富多彩。另外環境設計概念應由室外延伸至室內，可以在單元門廳開辟空間擺上桌椅，或在底層單元入口適當擴大面積形成門斗，舒緩空間的壓力，使居民間的交往活動發生在最便利的場所。綠地應盡量集中設置形成規?；闹行木G地，以便能進行主題景觀設計，同時也要重視鄰里綠化、周邊綠化的設計，使整體戶外環境得以改善。綠化應是多層次的整體空間綠化系統，從地表，裙樓屋頂、陽臺到屋頂花園，使綠色生態與建筑融為一體。

　　2.強調配套功能設計：

　　商場住宅不同于安置住宅與福利住宅，在出售商品的同時，還要出售服務。只有配套完善、設施齊全的商品住宅，才是有使用價值的商品。

　　因此配套設施的系統化、高效化、人格化是現代化社區設計與開發要求的目標。配套設施可以單獨設置，亦可結合建筑設置在底層或其中某層，供住戶使用。這包括幾個部分，一是后勤保障部分，如物業管理中心、保安監控中心、居委會、郵政收發、變配電中心等；二是居民日常生活所聯系的超市、農貿市場、學校、郵政、銀行、養老醫護中心等；三是居民文娛所需，如老人 人活動中心、多功能活動室、健身房、兒童活動室、閱覽室等。在“以人為本”設計的今天，滿足居住物質需求的同時，還應滿足精神上的需求。因此設置相應文體活動設施是必要的，然而現在許多商品住宅開發并不重視這些。相配套的為不同年齡服務的住戶俱樂部，是住戶業余活動空間的延伸，是商品住宅品質的保證，設計中應充分把握宜人的尺度和親切的氣氛，其設施的施工裝修應與售樓同步，使住戶入住后即可受用這些設施空間。這些設施的設置將體現對人性的關懷，實現商品住宅的社會價值。

　　3.可持續發展設計：

　　持續發展是全球化的命題，也是國策，既滿足當代人需要，又不對滿足后代人需要的能力構成傷害。用可持續發展的觀點來審視設計，將使具體的發展行為與全球環境和人類未來聯系起來，具有深遠意義。

　　可持續發展包含兩個方面，一是發展，即不斷提高經濟、社會與文化水平，其中包括人的生活水平；二是要可持續，即對因發展而造成的環境破壞和資源消耗進行補償。商品住宅設計中采用可持續發展策略，體現在以下幾方面：首先是整體效益，一幢住宅經濟性如何，不光是看一次性投資，而是考核建筑在整個壽命周期內的費用，包括運行、維護和管理費用。以最少的能源和資源消耗獲取長時期的有效利用才是設計目的，比如，設計使所有房間均能自然采光、自然通風、排氣，就能使其運行費用最節省，達到節能、節耗，利用再生資源的目的；其次可持續發展體現在適應發展，人的居住需求隨社會、文化和經濟條件而變化，所以住宅設計中要考慮住宅空間的適應性，使之在無需大改的前提下，滿足變化的需求。因此在商品住宅設計中，要充分考慮今后改造的可能性與靈活性。比如廚房、衛生間管道相對集中，采用輕質隔墻分隔房間，采用大開間標準體系靈活分隔等措施，使住宅的布局可以根據居者的使用要求、人員結構進行調整，得以延續發展，同時能降低建筑成本，減少拆建浪費。商品住宅在規劃、設計中還應為未來增加的服務設施和變化的功能性質留有建設余地。住宅適應發展的要求是民眾改善居住水平的體現。德國愛森RWE辦公樓高30層，透明玻璃環抱大樓，各種功能清晰可見。精心設計的圓柱狀的外形既能降低風壓，減少熱能流失和結構損耗，又能優化自然光的射入；固定外層玻璃幕墻的鋁合金構件呈三角形連接，使日光的射入達到最佳狀況；內走廊的墻面與頂部采用玻璃，折射辦公室內的陽光以作照明；外墻由雙層玻璃幕墻構成，用于有效的太陽熱能儲備；內層可開啟的無框玻璃窗，可使辦公室空氣自然流通。整個大樓70％通過自然的方式進行通風，熱能節約在30％以上。玻璃幕墻的反射系數為0。

　　4.適應多元化社會需求：

　　由于生產力及經濟、政治等多方面因素，居住建筑存在形式單一，戶型較少的現象，而大規模、單一模式的低標準住宅建設不僅不能適應現代社會需求，也嚴重影響了城市景觀，隨著生產力發展，多元文化、多元經濟、多元模式的出現，要求商品住宅的開發有相應的多樣性與靈活的適應性。因此在商品住宅設計中，通過不同住房標準，平面布置與類型的多樣組織，來滿足不同收入、類型、年齡與生活模式的家庭生活要求。這反映在設計中采用躍層、復式、坡項并戶等多樣方案，給不同需求的居民提供多種選擇。即使是復式住宅也有不同標準，如底層復式，樓中復式，與頂層復式等，同時還能通過戶型組合來銷售來滿足兩代房的要求，使家庭養老成為可能，以適應老齡化社會的來臨。

　　面對私營經濟發展要求，在沿街商品住宅設計中還可設計帶商鋪的多層住宅，使商品者的工作與生活能有機組合；伴隨著信息時代來臨，居住建筑不僅要滿足生活要求，也兼附著工作場所與學習場所，因而在設計中不但考慮書房、工作室、還要動靜分開，內外分開，設計施工還要考慮通訊發展的容量。

　　5.室內空間設計與外部裝飾：

　　商品住宅在提供居住條件時，對室內空間的舒適、靈活與人性化特征提出很高的要求。除了平面布置必須做到動靜分區，流線合理，管道集中，空間尺度宜人外，還要力求空間豐富多彩。與以往住宅平面相比較，新的商品住宅室內空間有幾個新的內容：一是入戶門廳，作為住宅內外的空間過渡日顯必要，這里既是穿衣、換鞋，雨具存放的場所，同時也是空間轉換，避免內廳陳設被外人一目了然，是私密性的保障；二是窗戶形式多樣，有凸窗、凹窗、落地窗的多種樣式，凸窗不僅擴大使用空間，豐富室內空間形態，而且在高層住宅設計中，適當的窗戶設計還能減少視線干擾，保證私密要求，當與空調室外機擱板統一考慮時還能豐富外觀立面。大面積開窗打破了原有窗臺高均大于900的樣式，落地式大窗使室外空間最大限度引入室內，使內部空間明亮、通暢；三是住宅內部空間為靈活改造留有余地。人們對住宅進行改造不僅僅是裝飾，更是重新選擇空間使用方式，使之滿足居住者的個人愿望，創造個性化空間。

　　建筑外觀單純反映內部功能的時代已經過去。商品住宅重視外觀裝飾，尤其能體現大部分百姓的喜好。因此現今歐陸風的吹來，只是市場的趨向，反映了民眾現今的審美意識水平，但隨著設計手法的深入與住宅市場的發展，地域性、文脈式居住建筑會重新回歸，將使商品住宅外觀設計出現多元時代。

　　信息時代給我們帶來無盡的資訊，科學技術的發展像計算機為我們設計提供了有效而迅捷的手段，但我們的設計文化卻面臨著重大的挑戰。我們設計不忘民族傳統，也不是讓我們向別人翻出陳年老帳，而是向世界創造出你對未來世界的獨特想象。早在1849年的法國建筑評論家西薩.達(Cesar Daly)悲嘆許多建筑師“僅僅滿足于采摘歷史的花果，而不去培植自己的苗木”憂郁“難道這樣一個有著如此豐富發現的時代，只能留給后人一些七拼八湊沒有特征的模仿品？”。貝聿銘先生曾說過“現代建筑必須源于他們自己的歷史根源，就好比是一棵樹，必須起源于土壤之中，互傳花粉需要時間，直到被本土環境所接受?！蹦敲粗袊F代室內設計就是要通過建筑的地域特征創造出驚喜，讓人們去發現，設計可以使人往左向右或朝前，必須鼓勵人們去看，去發現、去探索。就像《北京憲章》所說的，致力于“現代建筑的地區化，鄉土建筑的現代化，殊途同歸，推動世界和地區的進步與豐富多彩”?？傆幸惶?，后人就會以我們的設計成果作為歷史背景，陳述著對未來設計的暢想。

　　6.面向經營與使用：

　　商品住宅不同于普通住宅之處，在于有完善的服務。物業管理是商品住宅使用過程中不可分割的部分，因此在商品住宅設計中應充分考慮作為管理經營者的使用要求，如在社區沒有設置閉路監控時，要考慮保安人員監控的可能性，建筑設計沒有安全死角；物業管理人員能方便查取水電表等，使商品住宅達到既居住舒適、便利，又能使管理運行順暢方便，減少工作誤差。

　　同時，商品住宅設計還要考慮使用者的維修養護費用、社區治安安全的其他問題，使商品住宅設計真正滿足市場要求，同時又能引導住宅市場朝21世紀的住宅模式邁進。

　　7.堅持以人為本的思想

　　以人為本“的思想來源于歐洲文藝復興時期人本主義思潮，人本主義是中世紀歐洲以意大利為中心的文藝復興時期的美學思想，也成人文主義，主張思想自由和解放。居住區中住宅是建筑設計的主體，住宅單體平面設計應創造合理、健康、靈活、舒適、安全、個性化和符合審美要求的居住空間。住宅 戶型需要根據不同目標、客戶群體進行不同的戶型設計，這是住宅設計“以人為本”的基礎。住宅不僅是人們生活起居的場所，同時也是人類精神生活的一種載體?！叭诵曰?、“個性化”空間需求逐漸成為一種時尚，各種空間的住宅設計也越來越多地被人們所接受和享用。建筑的造型、立面、色彩及細部如門窗、窗套、陽臺、雨縫等，是居民直接感受最強烈的部位。除戶內部分外，公共部位設計也要充分體現人性化的需求。樓梯間、電梯廳及公共走道，甚至戶門外的所有公共空間都要精心設計。同時在無障礙的設計上也要體現出對殘疾人的關愛。

　　建筑能耗是城市能源消耗的主要部分，綠色環保節能是可持續發展的重要途徑。合理的空間組織，新型節能材料的應用，應在設計中得到體現。熱、電、水、天然氣等資源的綜合高效利用和節約是發展的趨勢。例如居住區利用小區垃圾焚燒給小區供熱；利用中水（為生活污水或工業廢水經處理，可以重復使用但未達到飲用標準的水）系統給住戶衛生間抽水馬桶供水；利用植物綠化降低噪音、凈化空氣，以及天然水的再利用等，未來的小區生態模式即是通過增加科技含量，優化住宅設計來達到對環境的保護。環境設計的理念，經歷了從“集中綠地＋組團綠地”到“均好性設計”，從“仿中西園林”到“生態小區”，從“公園”到“家園”的過程。居住環境的優劣直接關系到居民的生活質量，是居住區規劃設計的靈魂。環境決不單指綠化景觀，環境的概念幾乎涵蓋存在于人類周圍的一切。歸納起來，分為自然環境、社會環境、物質環境三個方面。自然環境強調生態性，社會環境突出文化性，物質環境提倡功效性。居住區的環境設計應具備生態環境功能、景觀文化功能和休閑活動功能。從綠化、園藝、環保和節能等諸多方面綜合考慮，注重環境的生態化與個性化，崇尚自然，追求原生的自然環境與人工元素的緊密結合。使居住者在使用上的生理需要與觀賞上的心理需要相結合；滿足人們的娛樂、休閑、健身需要；應考慮老人、兒童兩個層次的不同需要等等。同時，人性化的設計，如綠化景觀、殘障坡道、兒童樂園、健身步道、游泳池、網球場等設施的布置，均應傳達一種生活在其中的人們的關愛，體現出一種社區文化，真正做到“以人為本”，創造出既有人情味，又有個性化的環境空間。